关于西北（国际）机械贸易港建设项目，整体项目使用权转让报告

时间：2019-08-01 10:30:08

　　一、项目情况-位置、交通

　　西北(国际)机械贸易港建设项目位于：咸阳市秦都区咸阳高速引线以西，北塬一路以南，地属秦汉新城区域，秦汉新城作为西咸新区的核心区域是西安咸阳国际机场、西安北客站和咸阳火车站三大交通门户必经之地.

　　交通情况：距离西安市区30分钟、距离咸阳市区10分钟、距离西安咸阳国际机场10分钟。

　　项目情况--相关审批文件

　　1、关于同意西北(国际)机械贸易港建设项目宗地进入招拍挂程序的涵，咸北塬管函【2013】14号。附件(2号)，项目公司营业执照附件(1号)。

　　2、咸阳市住房和城乡建设规划局文件规划设计条件，咸政建规发【2013】227号。附件(3号)

　　3、审批土地件：咸阳市人民政府《关于项目方竞买北塬一路南北国有建设用地使用权的批复》(咸地字【2014】)第156号)，本项目当前涉及地块三(面积58571平方米，合87.8565亩)，政府招拍挂出让，项目方竞得该宗土地使用权，并已与咸阳市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，支付了相应的土地出让价款;附件(4号、5号、6号)

　　4、咸阳市秦都区发展和改革局，关于项目方西北(国际)机械贸易港建设项目备案通知，咸秦发改【2014】179号。附件(7号)

　　5、环评批复：咸阳市环境保护局秦都分局《关于“西北(国际)机械贸易港项目”环境影响报告表的批复》(咸环秦函[2015]122号)批复了中国轻工业成都设计工程有限公司对西北(国际)机械贸易港建设项目出具的《环境影响报告表》(ZGQGYHP-2015)，该报告表指出项目符合国家产业政策，在采取报告表提出的污染防治措施后，污染物可达标排放，从环境保护角度分析，项目建设可行。附件(8号)

　　6、《建设用地规划许可证》：地字第610400201500023号，用地项目名称：西北(国际)机械贸易港;用地位置：咸阳高速引线以西，北塬一路以南;有效期：1年;发证日期：2015年9月17日;用地面积：87.86亩;用地性质：商业用地;建设规模：建设容积率不高于1.5，不低于1;发证部门：咸阳市住房和城乡建设规划局。附件(9号)

　　7、《不动产权证书》(原《国有土地使用权证》)：陕(2016)咸阳市不动产权第0000032号，换发日期2016年5月16日，项目方单独所有，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：出让，用途：其他商服，面积58571平方米，使用期限：2014年6月29日-2054年6月29日。附件(10号)

　　项目情况--目前现状

　　净用地面积：87.8565亩 ，总建筑面积88150㎡。

　　定制单位物业——停工待建

　　其中：其中已开发30.85亩,已开发土地中三家定制客户物业项目占地面积18317㎡，Q1旗舰店占地面积5302㎡。

　　未开发土地

　　总面积：面积57亩

　　其中场地租赁面积：10.75亩(已出租给二手公路机械设备)

　　土地性质：商服用地

　　土地使用年限：2014.6.29-2054.6.29，40年产权。

　　二、项目整体转让的具体情况

　　目前整个项目处于停工状态，投资方不打算在建，并且要求整个项目整体转让(包括土地使用权)，整个项目目前完成部分建造，因项目推进情况较慢，项目停滞的原因就是内部管理的问题，源于上市公司先出了问题，层层往下，没有人推进，高管不作为。到期不能履行债务，基金诉讼介入。整个项目转让的初衷也是基于以上所存在的问题而决定的。具体转让信息如下!

　　1、土地出让价格(带目前已建项目)1.3亿人民币，

　　2、项目审计、评估

　　审计，已让第三方出具过一份截止到2017年12月末的审计报告;主要是审计项目公司的净资产情况;(附件部分)

　　评估报告，后期可以出具，现评估团队已经进场。

　　3、目前整体项目建设情况说明。

　　2014年预算：本项目用地位于咸阳市秦都区马庄镇咸旬路与北塬一路十字西侧，净用地面积87.8565亩总建筑面积88150㎡.

　　分三批施工，前期已开始建设Q1旗舰店工程6119㎡(已出租使用);

　　第一批次建筑面积30017㎡(A1、A2、A3、B1、D2)，

　　第二批次22468㎡(B2-B7、C2)，

　　第三批次29546㎡(C1、D1)。

　　目前账面成本6095万元，保守估计还需投入19685万元。

　　三、项目整体转让“优势”分析

　　1、地理优势

　　本项目位于咸阳高速引线以西，北塬一路以南，地属秦汉新城区域。秦汉新城作为西咸新区的核心区域是西安咸阳国际机场、西安北客站和咸阳火车站三大交通门户必经之地，承载着连通世界、沟通新区的交通枢纽作用。

　　2、市场优势

　　2018年咸阳土地市场火爆，据咸阳市国土资源局信息显示，仅2018年1月8日一天，咸阳市共有8宗土地成交，总成交面积为228684.4平方米(343.0266亩)，总成交金额共计30748万元

　　3、增长趋势

　　受益于西咸合并，新中轴线、地铁三号线和国家城市中心概念，2017年咸阳房价一路攀升，普通住宅期房到2017年年底，达到了6000+的水平;一些热点区域如秦汉新城、世纪大道、咸阳湖边，基本都在7000+。

　　4、价格优势

　　项目所在区域土地成交价格为200万/亩-300万/亩，本地块价值2亿元人民币以上，对比1.3亿元人民币受让价格，仅仅土地资产一项，价格优势非常明显，目前本项目现已建成Q1旗舰店和物业项目，可自持出租或出售，定制单位在建工程已签署认购合同，在本项目拿到预售证后即可形成销售收入人民币4489.06万元。

　　5、本项目出让带整体的已建设完成主体，本身地价就值2亿，前期建设的近7000万项目主体，附带土地使用权，总价值达到3亿，现以1.3亿人民币出售，大大增加了整个项目的优质程度。

　　6、投资环境优势

　　西北(国际)机械贸易港建设项目，是由咸阳市市政府招商引资项目，政府对此项目抱有很大期望值，并且在手续和项目推进支持有着先天的优势。

　　7、特殊优势

　　现目前在本项目区域内，已经没有商业用地和住宅用地可供开发商使用，所以不论是价格优势、增长趋势、市场优势、区域优势还是稀缺性来看，都是一块值得投资的好地方。